法律知识

让补偿变得合法而简单

用征收国有土地的程序来征收集体土地，背后有何玄机

        在诉讼案件中，我们经常会遇到这种情况。明明是集体土地上的房屋和宅基地，在调查征收程序的时候，却发现完全是按照国有土地上房屋的征收程序来操作。明明各方都很清楚土地的行政，为什么在征收程序上会搞错呢？如此规模浩大的征收项目，数个政府及部门都参与到征收行为中，怎么会犯这种明显的错误，还是背后另有玄机。

        首先我们来分析一下两种征收程序的区别。


 
一、拆迁项目开展的原因不同
 
        国有土地上房屋拆迁的原因可以基于公共利益的需要，由政府部门组织征收后统一进行拆除;也可以基于商业开发，由开发商与被拆迁人达成一致后拆除。为公共利益拆迁的情况下，拆迁人必须在个人利益和国家利益之间做出取舍，一旦政府给予合理补偿，被拆迁人就必须搬迁。商业拆迁的情况下，被拆迁人则享有更大的自主权。

        集体土地上房屋拆迁(征地拆迁)则应当基于公共利益之需要，在依法定程序得到相关部门的批准后，将集体土地征收为国有土地，给予被征收人合理补偿后，才能进行拆除。
 
二、适用的法律不同
 
        国有土地上房屋拆迁的主体、程序、补偿等问题均应当适用《国有土地上房屋征收与补偿条例》;集体土地上房屋拆迁主要适用《土地管理法》及《土地管理法实施条例》，上述法律、法规没有具体规定的，可以参照适用《国有土地上房屋征收与补偿条例》。
 
三、批准部门不同
 
        为公共利益的目的，确需征收国有土地上房屋的，由市、县级人民政府作出房屋征收决定。集体土地上房屋拆迁则需要由国务院、省自治区以及直辖市人民政府作出土地征收的批复。
 
四、补偿标准不同
 
        国有土地上房屋拆迁所给予的补偿以房屋评估价值为依据，而评估价值必须由有资质的评估公司依据房屋的市场价值确定。除考虑房屋构造、面积、建造的时间外，房屋所在的地理位置、用途等因素对房屋价值的影响更大。集体土地上房屋拆迁的补偿费用主要包括土地使用权的补偿和房屋本身的补偿。对房屋的补偿一般仅以重置成本为标准，与国有土地上房屋相比，其获得的补偿数额要低的多。

        那么，我们明显可以看出两种程序的区别是很大的。尤其在批准部门的层级上相距甚远。征收集体土地的批准部门为国务院或者省级政府，而国有土地只需要市县级政府的批准。背后的原因在于国家对于集体土地、农用地的特别保护。征收部门明知是集体土地却还要使用国有土地的程序来进行征收，可以规避上级部门的审批。

        律师提醒您，这种做法明确就是违法行为，如果您也遇到了相同的情况，可以通过聘请律师来帮助维护正当权益。
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