法律知识

让补偿变得合法而简单

农村房屋征收为何总拿不到合理补偿？该如何应对

        近年来，中央提出加快农业转移人口市民化的进程，实现新型城镇化的建设和落实，这就意味着农村土地的征收和农村房屋的征收会越来越频繁，但由于农村房屋征收时先天的制度缺失，使得农村房屋征收在征收补偿范围、方式、标准及程序等方面存在严重的缺陷和弊端，农村房屋征收的矛盾频发并尖锐化。

        农村房屋征收补偿不合理不公平，被征收人（农户）的合法权益没有得到保障是引发矛盾与冲突的核心。为了保障被征收人（农户）的合法权益，助推农业人口有利有序地转移为城市人口从而加快新型城镇化的进程，当农村房屋遇到征收时，应当确保被征人所获补偿与原财产价值相平衡。征收人（地方政府）与被征收人（农户）是两个主体方。

        地方政府往往采取的做法是付出最少的成本采用最低的补偿标准，而农户的期望是得到的补偿标准越高越好，得到的补偿越多越好。地方政府和农户基于各自的期许和判断要不断反复的相互博弈。

        地方政府的策略是合法征收或违法征收，其中违法征收主要指出现最广泛的暴力强征、强拆行为等；反观被征收人（农户）的策略只能是合作或抗争。当农户选择抗争时，地方政府既可以选择违法征收也可以选择合法征收，所以可以发现，当政府部门实施房屋征收时，作为被征收人的农户在公共利益面前，已经让渡了个人利益，从情感上已经退步，精神上可能带有失落感。而且征收项目一旦实施，往往带有非常明显的强制性，征收决定并不以被征收人的意志为转移，被征收人此时往往出于被动局面。所以地方政府在征收农村房屋时，不仅要做到确保农村房屋征收工作的合法性、公平性、和可救济性，还应当提升农村房屋的征收补偿范围、提高征收补偿标准。

        但在现实生活中，为了拉动经济增长，地方政府热衷于搞重大政绩项目或工程，而这些项目或工程要实施就必须要占用土地。在城市存量土地极其有限的情形下，地方政府往往会带有强制性的手段选择征收农村的土地和房屋来解决这一问题。

        如果政府在做征收过程中，能够保障被征收人的居住条件等生活水准不因征收而降低，能够全面充足的补偿，相信农户也能够选择信任政府，搬离房屋并在最终的补偿安置方案上签字确认。但地方政府的征收信息没有完全公开，或者其征收信息公开告知工作做的不到位，这样的事情常有发生。农户由于自身文化水平和认知能力等主客观因素的制约使其未能完全掌握并理解透政府的征收信，在此情形下地方政府采用软硬兼施的欺瞒方式进行种种强制征收，而农户由于自身认知能力和维权能力的欠缺只能被迫无奈地选择合作了，此类情况在现实中常有发生。从而导致实践中政府给到的补偿或赔偿项目越来越少，少发或者漏发某些补偿，农户的拆迁利益没能得到充分保障。

        现有征收补偿的范围被限定得过于单一直接，仅指与被征收农村房屋有最直接最紧密联系的损失，而且并不包括所有的直接损失，比如宅基地使用权的损失就不包含在内，征收农村房屋的随附损失和相应的负担损失更不在其中。

        为了制约地方政府征地权的自由裁量和无限扩张并有效保障被征收人的合法权益，必须扩大农村房屋征收补偿的范围，除了既有的对农村房屋价值的补偿，还应包括对宅基地使用权损失的补偿，对随附损失的补偿等。另外，在现有土地管理法等上位法的限定下，各地方政府将农村房屋征收补偿当作地上附着物来进行，其大多是在不进行价值评估的情形下基于自己的价值判断采用简单直接的行政定价补偿方式，而其补偿的标准和数额都远低于被征收房屋的正常市价。因此农村房屋征收补偿的标准应参照房屋被征收时同类房屋的市价。完善农村房屋征收的补偿方式，实行多样化补偿。
 
        货币补偿是现有农村房屋征收补偿的主要方式。货币补偿有支付程序便捷、便于被征收人自由支配选择的优点，但是在现有补偿标准下的货币补偿很难保障被征人的居住水平较征收前不降低。

        因此，要综合考虑被征收人的居住问题和今后生活保障的问题后才能确定相应的补偿方式。单一货币补偿方式很难满足被征收人多样的现实需求，应该提供多样化的补偿方式来让其自主选择。货币补偿、产权置换和另批宅基地可以成为农村房屋征收补偿的三种主要方式，最重要的是要在平等协商的基础上让农户自主思考、自主判断、自主进行选择。
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